서울시 소규모 건축 용적률 완화 – 3년간 300%까지 확대

서울시가 주택공급 확대와 침체된 건설경기 활성화를 위해 파격적인 조치를 내놓았습니다. 2025년 5월 19일부터 시행되는 새로운 도시계획 조례 개정안을 통해 제2종 일반주거지역은 기존 200%에서 250%로, 제3종 일반주거지역은 250%에서 300%까지 용적률이 한시적으로 완화됩니다. 이번 정책은 3년 동안 한시적으로 적용되며, 주거 및 오피스텔 중 전용면적 85㎡ 이하의 소규모 건축물에 적용됩니다. 이는 서울시가 처음으로 시도하는 전례 없는 속도의 규제 완화로, 노후 다세대주택이나 연립주택 재건축을 촉진시켜 주거 환경을 획기적으로 개선하는 데 큰 도움이 될 전망입니다.

소규모 재건축 사업, 이제는 현실적인 선택

그동안 낮은 사업성으로 인해 사업 진행이 어려웠던 소규모 재건축 및 재개발 사업이 이번 조례 개정을 통해 활성화될 것으로 기대됩니다. 특히, 부지 면적 1만㎡ 미만, 세대 수 200세대 미만, 노후 건축물 비율 60% 이상인 단지는 사업성 분석을 무료로 제공받을 수 있습니다. 서울시는 해당 사업장에 대해 법적상한 용적률 분석, 용도지역 상향 가능성 평가, 자산가치 변화 예측, 추정 분담금 산정 등을 포함한 종합 컨설팅을 무료로 지원합니다. 이 서비스는 2025년 6월 2일부터 6월 30일까지 관할 구청을 통해 접수할 수 있습니다.

자율주택정비사업도 대폭 수혜… 조건 없이 상한 용적률 적용

특히 눈에 띄는 변화는 자율주택정비사업입니다. 기존의 까다로운 사업계획 수립 기준 없이도, 조건 없이 법적상한까지 용적률 완화가 가능합니다. 소규모 사업의 가장 큰 장벽 중 하나였던 ‘경제성 부족’을 일정 부분 해소하며, 주민들의 자발적인 참여를 유도할 수 있을 것으로 보입니다.

도시조화와 일조권 고려한 세부 기준 마련

서울시는 난개발 방지와 조화로운 도시경관 유지를 위해 ‘사업계획 수립기준’도 함께 발표했습니다. ▴지형에 순응하는 설계, ▴일조·경관 고려, ▴열린 단지 조성, ▴방재안전 요소, ▴기반시설 정비 등 건축 전반에 대한 종합 기준이 포함됩니다. 이 기준을 충족해야만 용적률 완화가 적용되며, 정비사업의 질적 수준을 확보하는 데 도움을 줄 것입니다.

용적률 완화 적용 대상과 주의사항

• 적용 대상: 건축법에 따른 건축허가·신고 대상, 빈집 및 소규모주택정비법 적용 대상(소규모 재건축, 재개발, 자율주택정비사업)
• 제외 대상: 가로주택정비사업(사업면적 2만㎡까지 가능하나 취지에 맞지 않아 제외)
• 면적 제한: 주거 및 오피스텔 모두 전용면적 85㎡ 이하
• 지구단위계획구역 해당 시: 기존 계획 일괄 재정비 필요

서울시의 의도와 기대효과

서울시는 이번 조례 개정을 통해 도심 내 실질적인 주택공급 확대와 건설경기 회복이라는 두 마리 토끼를 잡고자 합니다. 특히, 소규모 정비사업이 큰 비용 없이도 가능하도록 지원함으로써 주민들의 참여를 촉진하고, 실거주 중심의 도시재생이 이루어질 것으로 기대하고 있습니다.

서울시 행정2부시장 김성보는 “이번 조례 개정은 단순한 행정절차를 넘어 주택공급과 경제 회복을 동시에 꾀할 수 있는 실질적인 해법”이라며 “주민들이 주도하는 정비사업이 도심 속에서 활발히 이뤄지기를 기대한다”고 밝혔습니다.

 

서울시, 3년간 용적률 최고 300％ 완화.pdf

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